Los contratos válidos, son ley para las partes, las que, desde el momento de su perfección, quedan obligadas a cumplir las prestaciones asumidas, pues, de no hacerlo, tienen que salir a resarcir los daños que, por su incumplimiento unilateral, se generen para el contratante cumplido o que al menos se acercó a acatar sus deberes en la forma y términos estipulados. Bajo tal derrotero la Corte Suprema de Justicia, precisó: « (…) la responsabilidad contractual está edificada sobre los siguientes pilares axiológicos: a) la preexistencia de un vínculo jurídico entre las partes; b) su incumplimiento relevante por quien es demandado; c) la generación de un perjuicio significativo para el actor; y d) la conexión causal entre la referida insatisfacción de los deberes convencionales y el correspondiente daño irrogado (…)»
Así las cosas, y comoquiera que, tratándose de responsabilidad derivada de relación contractual, el hecho y la culpa generadores de responsabilidad debe darse como consecuencia del incumplimiento del convenio contractual pactado entre las partes, deviene indispensable hacer referencia al contrato de arrendamiento y sus características, por ser este el acto de voluntades que origina la responsabilidad civil aquí reclamada.
En lo que refiere a las obligaciones inherentes al contrato, el artículo 1982 ibidem, enseña que, de tal especie contractual, surge para el arrendador los deberes de: (i) entregar al arrendatario la cosa arrendada; (ii) mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y (iii) librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. A su vez, el arrendatario está obligado a: (i) usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; (ii) a conservar la cosa con el cuidado de un buen padre de familia; (iii) a la realización de las reparaciones locativas; y (iv) a la restitución de la cosa arrendada, al momento de la culminación del contrato. (arts. 1986 y s.s. C.C.).
La entrega de la cosa que se da en arrendamiento se efectúa válidamente, cuando la cosa es puesta en el poder material o físico del arrendatario. Así, la principal obligación del arrendador, es entregar al arrendatario el goce de la cosa arrendada; y la principal obligación del arrendatario es pagar el valor del canon pactado. De manera especial, el inciso 1° del artículo 1986 del Estatuto Civil, deja claro o ratifica la obligación del arrendador de no perturbar o embarazar al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, al punto que, sin la autorización de este último, aquél no podrá mudar la forma de la cosa arrendada o hacer obras en ella o cualesquiera trabajos que impidan su uso.
Ahora, sobre la responsabilidad que se genera para el arrendador cuando existe mal estado o calidad de la cosa, el canon 1990 ejusdem, da derecho al arrendatario a la terminación del contrato, y aún a su rescisión, según el caso, en el evento que el mal estado de la cosa arrendada no permita que la misma pueda ser utilizada para el fin o propósito para el cual fue arrendada, sin que importe si tal vicio era o no conocido por el arrendador al tiempo de la celebración del contrato, o si este sobrevino después, pero sin culpa del arrendador.
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