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La primera de las previsiones legales otorga al arrendatario de un bien destinado a actividades de comercio -que lo haya utilizado por lo menos dos años en forma continua con un mismo establecimiento de comercio, el derecho de renovación para continuar ocupando el predio y acordar, total o parcialmente, nuevos parámetros contractuales, lo que comporta la posibilidad de variar los términos del contrato inicial, entre ellos, el plazo y el valor del canon. La renovación del contrato de arrendamiento de local comercial da cuenta de la posibilidad de la prolongación variable del contrato de arrendamiento, pese a que es viable cambiar los términos económicos, lo que la diferencia de la prórroga al traducirse en una extensión en el tiempo de lo regulado con anterioridad. Ha manifestado la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 18 de noviembre de 1971 cuyos argumentos son sostenidos en sentencia del 31 de octubre de 1994 –expediente 3868- que, “El derecho de renovación, contra lo que estima la demanda, no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas. Renovación no es sinónimo de igualdad de condiciones económicas o de estabilización de condiciones para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos.” Así, el derecho a la renovación no es absoluto, si las partes no se ponen de acuerdo, tienen la oportunidad de discutirlas en proceso judicial, conforme lo instruye el artículo 519. La Corte Suprema de Justicia –Sala Civil- en sentencia del 27 de Abril de 2.010, sostuvo que, “…al tiempo que el legislador entrega al inquilino, en beneficio del interés general, el derecho de renovar el contrato para permanecer con la empresa sin que pueda el arrendador resistirse a ello, también le otorga a las partes el derecho de discutir, una vez conocida la voluntad del locatario de mantenerse en el bien, las reglas que gobernarán la relación naciente y el de acudir, si lo consideran útil, a los mecanismos judiciales para lograr la definición del litigio planteado cuando no adviene el arreglo entre los dos.

En síntesis, si al término del contrato en que el arrendatario ha cumplido cabalmente sus obligaciones, quien arrendó no lo ha desahuciado con los seis meses de anticipación de que trata el artículo 520 y aquél pretende la continuidad de su establecimiento en el local, la renovación se produce de manera automática y, por ello, el locatario permanece en el uso del inmueble, pero a favor del alquilador y del propio arrendatario, nace la posibilidad de discusión en torno de las estipulaciones que habrán de regir en el futuro la relación sustancial a que los dos se han vinculado y de obtener, en su caso, que en proceso verbal el Juez defina los aspectos materia de controversia.” En cuanto del dictamen pericial sus requisitos y su validez y apreciación se encuentran previstos en el artículo 226 del CGP y el objeto de la prueba, conforme el delineamiento dado por la norma sustancial es determinar el valor actualizado y real – a una fecha y por un periodo determinado- del canon de arrendamiento correspondiente al inmueble objeto del contrato. La experticia deberá contener unas exigencias que deben dar cuenta de tres elementos4 , los fundamentos, la imparcialidad y la idoneidad de quien lo elaboró; así lo señala el artículo 226: “…El perito deberá manifestar bajo juramento que se entiende prestado por la firma del dictamen que su opinión es independiente y corresponde a su real convicción profesional. El dictamen deberá acompañarse de los documentos que le sirven de fundamento y de aquellos que acrediten la idoneidad y la experiencia del perito. Todo dictamen debe ser claro, preciso, exhaustivo y detallado; en él se explicarán los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuadas, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de sus conclusiones.

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