La promesa de compraventa por sí sola no genera posesión, y esta afirmación, recurrente en la jurisprudencia colombiana, encuentra sustento en la separación entre los conceptos de tenencia y posesión que rigen el derecho civil colombiano. La posesión implica no solo la detentación material de un bien, sino un elemento adicional de intención, el “animus domini”, que es la voluntad de actuar como propietario. A diferencia de esto, la tenencia se refiere únicamente a la ocupación física o material del bien sin el ánimo de señorío sobre el mismo.
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo preparatorio en el cual una de las partes se compromete a vender un bien en el futuro bajo ciertas condiciones. No obstante, este tipo de acuerdo no transfiere la propiedad del bien ni otorga automáticamente el derecho a la posesión. En lugar de ello, lo que el prometiente comprador adquiere es la mera tenencia del bien, salvo que las partes pacten explícitamente que se entregará la posesión. En ausencia de dicha estipulación, lo que se confiere al comprador en el marco de la promesa de compraventa es simplemente el derecho de esperar que la propiedad sea transferida en un momento futuro, pero sin que esto implique la adquisición del derecho de poseer el bien como propietario desde la firma del contrato.
Uno de los aspectos fundamentales en este contexto es el fenómeno conocido como la interversión del título. En términos simples, esto ocurre cuando una persona que inicialmente era tenedora de un bien cambia su actitud hacia el mismo y comienza a comportarse como su poseedor, desconociendo la propiedad de quien previamente reconocía como dueño. Este cambio en la naturaleza de la relación con el bien puede ser evidenciado por actos que muestren una intención clara y visible de asumir el control del bien como propietario. Sin embargo, mientras el prometiente comprador continúe reconociendo que otra persona es la propietaria del bien, no podrá reclamar la posesión.
De esta manera, la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que la entrega de un inmueble en virtud de un contrato de promesa de compraventa no genera posesión, sino mera tenencia, salvo que se acuerde de manera expresa la entrega de la posesión en el contrato. Así lo señaló la Corte Suprema de Justicia en diversos pronunciamientos, ratificando que la posesión material solo se configura cuando hay un acto claro de transferencia del dominio o cuando, en su defecto, se acuerda expresamente que el futuro comprador recibirá la posesión de la cosa.
En muchos casos, el prometiente comprador puede recibir anticipadamente el bien inmueble en virtud de la promesa de compraventa. No obstante, esa entrega anticipada sigue siendo una entrega en tenencia y no en posesión, a menos que el contrato de promesa estipule de manera clara que la entrega anticipada también incluye la posesión del bien. Sin este pacto expreso, el prometiente comprador sigue reconociendo que el dominio pertenece al promitente vendedor, lo cual excluye la posibilidad de que se configure la posesión y, por ende, de que pueda computarse un término de prescripción adquisitiva.
Este matiz tiene implicaciones importantes en los litigios sobre prescripción adquisitiva, ya que el mero paso del tiempo en calidad de tenedor no es suficiente para que alguien pueda reclamar la propiedad del bien a través de la usucapión. La posesión, para efectos de la prescripción adquisitiva, debe ser pública, pacífica y, sobre todo, ejercida con el ánimo de señor y dueño. Por lo tanto, mientras la relación del prometiente comprador con el bien esté fundada en el contrato de promesa de compraventa sin que se haya transferido la posesión, el tiempo transcurrido en dicha tenencia no cuenta para el cómputo de la prescripción.
A lo largo de los años, la Corte Suprema de Justicia ha reiterado en múltiples fallos que la promesa de compraventa, por sí sola, no genera posesión. En uno de sus pronunciamientos más destacados, la Corte afirmó:
“La entrega anticipada de lo que se promete en venta concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión” (CSJ SC3642-2019).
Esta postura ha sido reforzada en decisiones posteriores, como en el fallo que establece que el prometiente comprador, al recibir el bien en virtud de la promesa de compraventa, toma conciencia de que el dominio de la cosa aún no le corresponde, ya que el prometente vendedor no se ha desprendido de este derecho. En consecuencia, el detentador considera al promitente vendedor como dueño y, por tanto, lo requiere para que le transmita la propiedad prometida. Este reconocimiento del dominio ajeno implica que la relación del prometiente comprador con el bien es de tenencia y no de posesión.
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