El demandante, Jorge Humberto Obando Valencia, quien ocupaba un bien común no esencial en el Edificio Rosita PH, ubicado en Medellín, solicitó la declaratoria de prescripción extraordinaria adquisitiva del predio. Este bien consistía en un espacio utilizado para una cigarrería que había ocupado desde el año 2002, primero en calidad de arrendatario y luego, a partir de 2007, asumiendo la posesión del inmueble sin pagar cánones de arrendamiento. Según Obando, él había actuado como poseedor de manera continua, pública e ininterrumpida, realizando mejoras significativas en el espacio, tales como la instalación de servicios sanitarios y la construcción de bodegas.
Frente a esta demanda, los copropietarios del edificio se opusieron, alegando que la zona en cuestión era un bien común perteneciente a la propiedad horizontal y, por tanto, era inalienable, imprescriptible e indivisible según lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.
El demandante argumentó que, al haber ejercido actos de posesión por más de diez años, tenía derecho a adquirir el bien por prescripción extraordinaria adquisitiva. Esta figura jurídica, establecida en el Código Civil colombiano, permite que una persona adquiera el dominio de un bien si ha ejercido la posesión de este de manera pacífica e ininterrumpida durante un periodo determinado, en este caso, más de diez años.
Además, Obando alegó que había realizado mejoras en el predio, como la reparación de tuberías y la instalación de estructuras permanentes, lo cual debería ser reconocido al momento de valorar su derecho sobre el bien.
Por su parte, los copropietarios del Edificio Rosita PH, a través de una demanda de reconvención, solicitaron la reivindicación del bien, argumentando que, de acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes dentro de una propiedad horizontal son inalienables e imprescriptibles. Según los copropietarios, el bien en disputa, que incluía la habitación del celador o portero, era esencial para la seguridad y estabilidad del edificio, por lo que no podía ser adquirido por un tercero mediante prescripción. En su defensa, los copropietarios también señalaron que el demandante no cumplía con los requisitos temporales para reclamar la prescripción, ya que no había demostrado posesión pacífica durante un periodo superior a diez años.
El Juzgado Catorce Civil del Circuito de Medellín emitió una sentencia el 19 de marzo de 2024, en la que se desestimaron las pretensiones del demandante. El tribunal consideró que el predio en disputa era un bien común no esencial perteneciente a la propiedad horizontal, por lo que era inalienable, indivisible e imprescriptible, tal como lo establece el artículo 19 de la Ley 675 de 2001. Según el fallo, aunque el demandante había ocupado el espacio por más de diez años, no podía adquirirlo por prescripción debido a la naturaleza jurídica del bien.
El juez también determinó que los copropietarios no tenían legitimación activa para solicitar la reivindicación del bien, ya que, según el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, esa facultad recae en el administrador de la propiedad horizontal, quien es el representante legal de la persona jurídica que agrupa a los copropietarios.
La clave para resolver este caso radicó en la interpretación de la Ley 675 de 2001, que regula los bienes comunes dentro de un régimen de propiedad horizontal. El artículo 19 de esta ley establece que los bienes comunes son aquellos que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento y seguridad de los bienes de dominio particular. Estos bienes, mientras conserven su carácter de comunes, son inalienables, indivisibles e imprescriptibles.
En este caso, se trataba de un bien común no esencial—la habitación del celador o portero—que, aunque no es indispensable para el funcionamiento del edificio, sigue siendo parte del régimen de propiedad horizontal y, por tanto, está sujeto a las limitaciones establecidas por la ley. La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha sido clara en señalar que, aunque estos bienes comunes no esenciales pueden ser desafectados y vendidos si se cumplen ciertos requisitos legales, no pueden ser adquiridos por prescripción.
La prescripción adquisitiva es un mecanismo mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien si lo ha poseído durante un tiempo prolongado, cumpliendo con ciertos requisitos. Sin embargo, no todos los bienes pueden ser adquiridos de esta manera. Los bienes que son inalienables o imprescriptibles, como los bienes comunes dentro de una propiedad horizontal, están excluidos de esta posibilidad. El tribunal, al interpretar el artículo 19 de la Ley 675 de 2001, determinó que los bienes comunes, tanto esenciales como no esenciales, son imprescriptibles. En otras palabras, un tercero no puede adquirir estos bienes por el simple hecho de haberlos poseído durante más de diez años.
El Tribunal Superior de Medellín, al resolver la apelación presentada por las partes, confirmó la sentencia de primera instancia en todos sus aspectos. El tribunal reiteró que los bienes comunes, como la habitación del celador, son imprescriptibles y no pueden ser adquiridos por terceros mediante prescripción. Asimismo, el tribunal reafirmó que los copropietarios no estaban legitimados para demandar la reivindicación del bien y que esta facultad recaía exclusivamente en el administrador de la propiedad horizontal.
Para acceder al documento relacionado de la noticia, inicia sesión. Si no estás suscrito, suscríbete aquí.