El avalúo catastral, a su vez, consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determina por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. La Sala de Consulta y Servicio Civil del Consejo de Estado, en concepto de 16 de octubre de 2018, señaló lo siguiente en relación con el avalúo catastral: «El avalúo catastral consiste en la determinación del precio de los predios pertenecientes a una “unidad orgánica catastral” o parte de ella, mediante la aplicación de investigaciones y “análisis estadístico del mercado inmobiliario”, cuyo fin primordial es conocer la riqueza inmueble del país, facilitando el recaudo de impuestos y su “transferencia o adquisición (…) por parte del Estado y de los particulares.” Los elementos del avalúo catastral son: (i) El valor de los terrenos; y (ii) El valor de las edificaciones». . Las actuaciones administrativas atinentes a la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral se encuentran desarrolladas en el Decreto 3496 de 1983 y en la Resolución 2555 de 1988 del IGAC. Así, los artículos 11, 12 y 13 del Decreto 3496 de 1983. De lo expuesto se tiene que la formación, la actualización y la conservación son procesos de gestión catastral que difieren entre sí. Al respecto, la Sección Primera del Consejo de Estado, en sentencia de 12 de diciembre de 2019, que ahora se reitera, precisó: «Para el referido propósito fueron creados varios procedimientos; el primero, el de inscripción de la formación catastral, considerado como la primera oportunidad en que se hace un censo de inmuebles, o la primera vez que un inmueble aparece incorporado en el catastro (v. g.r. construcción nueva, englobes, desenglobes); el segundo, la actualización de la formación catastral que tiene como objeto el de renovar los datos recolectados en la formación catastral inicial, con el fin de eliminar, del elemento económico, las disparidades ocurridas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, o de obras públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario que lo ameriten; y, el tercero, la conservación catastral que sirve para mantener al día los documentos catastrales, conforme a los cambios que experimente el inmueble en sus dimensiones física, jurídica, fiscal o económica. La conservación catastral inicia al día siguiente al de la inscripción de la formación o la actualización catastral; formalización que se agota con la expedición del acto que ordena inscribir los documentos catastrales y los cambios presentados por el inmueble.
Cabe destacar que la actualización de la formación catastral se debe realizar en el curso de periodos de cinco (5) años, de conformidad con lo previsto en el artículo 5º de la Ley 14 de 198324 y el artículo 13 del Decreto 3496 de 1986. En cuanto al trámite de revisión del avalúo, el artículo 30 del Decreto 3496 de 1983 señaló que el propietario o poseedor podrá presentar la correspondiente solicitud de revisión del avalúo de su predio o mejora a partir del día siguiente al de la fecha de la resolución mediante la cual se inscribe el predio o la mejora en el catastro, acompañándola de las pruebas que la justifiquen. La norma precisó, además, que las características y condiciones del predio se refieren a: límites, tamaño, uso, clase y número de construcciones, ubicación, vías de acceso, clases de terreno y naturaleza de la producción, condiciones locales del mercado inmobiliario y demás informaciones pertinentes. 63. Sobre el particular, esta Sección del Consejo de Estado, en sentencia de 18 de marzo de 2021, que se reitera, indicó: «[…] v) Los procedimientos de formación y actualización catastral concluyen mediante la expedición de un acto administrativo de carácter general; sin embargo, por tratarse del inventario de inmuebles existentes en un determinado municipio, determinados desde sus aspectos físicos, jurídicos y fiscales, irradia en los propietarios, poseedores etc., efectos particulares; es allí donde a partir del día siguiente a la expedición del acto administrativo de carácter general, se abre paso el procedimiento de conservación del catastro. vi) Conforme con lo anterior y en los precisos términos dispuestos en la normativa citada supra, tan pronto finalicen las etapas de formación o actualización catastral, será el procedimiento administrativo de conservación catastral el idóneo para que los propietarios o poseedores soliciten a la autoridad la revisión y modificación de cualquier inconsistencia que entiendan se presentó en la determinación de los aspectos físicos, jurídicos, fiscales o económicos de sus inmuebles; petición que se deberá resolver mediante acto administrativo de carácter particular contra el cual proceden los recursos de reposición y de apelación. vii) La normativa no deja lugar a dudas en cuanto a que el procedimiento de conservación solamente tiene lugar una vez finalice el de actualización catastral; es decir, salvo que se presente una petición de revisión del catastro, antes de que se inicie la etapa de actualización y esta no se haya decidido o se encuentre en curso, cualquier reparo a los aspectos físico, jurídico, fiscal o económico, deberá aclararse dentro del procedimiento de actualización o con posterioridad a la expedición del acto administrativo de carácter general, toda vez que si bien ambos trámites, en principio tienen la misma finalidad, por ley, el inicio del procedimiento de conservación está sujeto a la finalización del de formación o actualización
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