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Del contrato de compraventa. De sus elementos esenciales. Del precio y sus características en el contrato de compraventa. El precio vil o irrisorio se equipara a su inexistencia, lo que conlleva a la Nulidad absoluta del contrato. De la nulidad absoluta por la falta uno de los elementos de la esencia del contrato. De la procedencia de la nulidad absoluta del contrato de compraventa por la ausencia material del precio. En el campo de los negocios jurídicos regidos por el derecho privado, dable es señalar que estos tienen su fundamento en la autonomía de la voluntad o negocial, la que incluso, al decir de la Corte Constitucional en sentencia C 345 de 2017, está ligada con el derecho al libre desarrollo de la personalidad, en la medida que permite disponer de sus derechos con efecto vinculante a los contratantes2 ; empero tal autonomía privada no es absoluta, por cuanto tiene sus límites en el orden público, buenas costumbres y en todos aquellos casos en que el legislador prevé ciertos requisitos solemnes y de perfeccionamiento para el acto o contrato y en razón de ello existe un régimen de nulidades en la codificación civil y mercantil, acotando, eso sí, que en el caso que concita la atención de la Sala procede aludir al régimen de la nulidad absoluta en materia civil, toda vez que la negociación que se tilda de nulidad es de tal naturaleza. La Codificación Civil Colombiana en los artículos 1740 y 1741 preceptúa: “ARTICULO 1740. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes. La nulidad puede ser absoluta o relativa.” “ARTICULO 1741. La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas. Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisión del acto o contrato.” Pues bien, en relación con la nulidad absoluta que es la que debe ocupar el estudio de esta Colegiatura, se ha enseñado que la misma ha sido establecida previendo el caso de ausencia de los requisitos que la ley exige para proteger debidamente los intereses del orden público, la cual responde a intereses generales encarnados en el Estado como misión propia, de suerte que los jueces pueden declararla de oficio para negarse a ordenar el cumplimiento de un contrato, cuya ejecución de las obligaciones se invoca; puede pedirse por cualquier interesado, representa una excepción a su exclusiva vigencia personal inter partes; el interés en obrar asiste a todo sujeto cuya esfera jurídica padezca menoscabo por efecto de la subsistencia del contrato; puede y debe ser declarada de oficio por el juez; también está facultado para pedir su declaración tanto el Ministerio Público como todo aquel que tenga interés en hacerlo; no puede ratificarse si es generada por ilicitud del objeto y, en armonía con el art. 1742 ídem, se sanea por la prescripción extraordinaria, la que acorde a la ley 791 de 2002, es de 10 años. Por regla general cuando son nulas las estipulaciones esenciales de un convenio, éste es susceptible de anulación total.

La nulidad producida por un objeto o causa ilícita y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos son nulidades absolutas. Así mismo, hay nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. De esta manera, un contrato es nulo radicalmente cuando no produce efectos jurídicos, es ésta la máxima sanción del ordenamiento jurídico para cuando el contrato carece de los requisitos esenciales que el ordenamiento jurídico impone por razón del tipo negocial concreto y, de contera, la nulidad impide que el contrato despliegue sus efectos correspondientes y no puede subsanarse por la convalidación ni por el transcurso del tiempo ya que lo único que cabe es hacerlo de nuevo, renovarlo. En síntesis, la nulidad absoluta como fenómeno establecido para aniquilar los convenios celebrados entre particulares, contempla sanciones sustanciales cuando los contratantes se han alejado de los requisitos que la ley impone para su celebración, dispuestos ya en interés de la sociedad o de determinadas personas y en tal sentido, claramente el artículo 1741 del Código Civil preceptúa que los contratos con objeto o causa ilícitos y los que omiten alguno de los requisitos o formalidades legales para su validez son absolutamente nulos. Del contrato de compraventa y sus elementos esenciales: Sobre el particular, cabe indicar que el Código Civil Colombiano en su artículo 1495 equipara la noción de contrato con la de convención al disponer: “Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa…”; pues como es sabido el contrato en términos generales difiere de la convención dada su finalidad creadora de derechos y obligaciones; de esta manera se tiene que el objeto de la convención es la creación, modificación o extinción de las relaciones jurídicas de cualquier naturaleza, en cambio el objeto principal y exclusivo del contrato es la creación de obligaciones. Para el tratadista y ex magistrado de nuestra Corte Suprema de Justicia, Guillermo Ospina Fernández el contrato es el acuerdo real de voluntades entre dos partes (cada una de ellas constituida por una o más personas), tendiente a generar obligaciones y los correlativos derechos personales o créditos; asimismo al referir al acto o negocio jurídico, ha dicho que es la manifestación de voluntad directa encaminada a producir efectos jurídicos el cual tiene dos elementos esenciales tales como la manifestación de la voluntad de uno o más sujetos, la cual constituye la sustancia misma del acto jurídico, debiendo existir realmente siempre dicha voluntad sin que pueda ser suplida por un elemento del cual ella se deduzca; y el objeto jurídico del acto, el cual consiste en que la manifestación de voluntad, que es la sustancia del acto, debe encaminarse directamente a la producción de efectos jurídicos es decir, a crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas. La Corte Suprema de Justicia en sentencia del 14 de agosto de 2000 expresó: “El contrato es un concierto de voluntades que por lo regular constituye una unidad y en consecuencia sus estipulaciones deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando unas de otras como partes autónomas…”. Para la doctrina son fuente de las obligaciones los contratos, cuasi contratos, delitos, cuasidelitos y la ley; el contrato a su vez es acto o negocio jurídico y fuente de las obligaciones. Ahora bien, de conformidad con el art. 1501 del C.C., en cada contrato se distinguen las cosas que son de su esencia, es decir, aquellas sin las cuales no produce efecto alguno o degenera en otro tipo de contrato; las de su naturaleza que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle y las accidentales como aquellas que no son ni esenciales, ni le pertenecen al contrato, pero se agregan a ella por medio de cláusulas especiales. Ahora bien, de conformidad con el art. 1501 del C.C., en cada contrato se distinguen las cosas que son de su esencia, es decir, aquellas sin las cuales no produce efecto alguno o degenera en otro tipo de contrato; las de su naturaleza que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle y las accidentales como aquellas que no son ni esenciales, ni le pertenecen al contrato, pero se agregan a ella por medio de cláusulas especiales. Así las cosas, es claro que para celebrar válidamente un determinado contrato, no resulta suficiente que las partes declaren querer algo, puesto que además de la voluntad de obligarse, los contratantes deben respetar y acatar con fidelidad los requisitos esenciales del negocio jurídico celebrado, lo que impone la observancia las reglas de conducta frente a lo que las partes pueden y deben hacer atendiendo el contenido normativo establecido para el respectivo contrato, so pena de afectarse el mismo de nulidad o de degenerar en otra clase de negocio jurídico. Efectuadas las anteriores precisiones, procede adentrarse a la regulación contenida en el art. 1849 y s.s. de la Codificación Civil atinente a la compraventa, de cuyos cánones normativos, para la decisión a adoptar, resultan relevantes los siguientes: “ARTICULO 1849. . La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.” “ARTICULO 1850. . Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario. ARTICULO 1857. . La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública. …” De la normatividad en cita se infiere sin ambages que el contrato de compraventa sobre inmuebles es de carácter solemne y no simplemente consensual, pero además de ello también refulge nítido que las partes interesadas en el contrato de compraventa de un inmueble deben respetar la observancia de dos elementos: la cosa y el precio, so pena de que el contrato no se perfeccione. Ergo, si las partes llegan a omitir alguno de estos dos elementos, no habrá contrato de compraventa. Y en lo concerniente al precio, claramente el Código Civil manda que este elemento debe ser fijado en dinero, o establecer que una parte deberá ser abonada en dinero y la otra en una cosa convenida entre las partes, pero con la advertencia que si la cosa vale más que el dinero fijado se entenderá que hubo un contrato de permuta, mientras que en el caso contrario se constituirá un contrato de compraventa. De tal manera que es indubitado que la celebración válida de un contrato de compraventa sobre un bien raíz, no solo comporta que se cumpla la solemnidad de la escritura pública, sino que además exista un precio en dinero; y de no pactarse completamente en efectivo, el mismo podría consistir parte en dinero y parte en otra cosa; pero en este último caso, la cosa debe tener un menor valor al del dinero pagado; pues de no ser así, ello desvirtúa la existencia del contrato de compraventa.

En tal sentido, la doctrina ha dicho que el objeto del contrato en una compraventa es la entrega de bien a cambio de un precio, elemento este último que a la postre se constituye en la causa de tal negociación para el comprador; de tal guisa que en los casos en que no exista materialmente el precio, faltaría uno de los elementos de la esencia del mencionado contrato, puesto que uno de los requisitos para que una compraventa sea válida, es el establecimiento de un precio que ha de solucionar el comprador, por lo que la ausencia material de éste implica la inexistencia de causa en el contrato, lo que, en tratándose de compraventas civiles, conlleva a un supuesto de nulidad absoluta. De tal guisa, es claro que la consecuencia de la desatención de los requisitos esenciales exigidos por la ley para determinados contratos será la nulidad absoluta, frente a lo que procede señalar que nuestra Corte Suprema de Justicia desde antaño ha dicho: “ya ha tenido oportunidad para estudiar el problema; y que luego de aceptar que hay diferencia entre los actos absolutamente nulos y los inexistentes, ha concluido en que el Código Colombiano comprende, dentro de la nulidad absoluta, los contratos jurídicamente inexistentes, con fundamento en que el artículo 1741 sanciona con tacha de nulidad absoluta los actos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para ellos en consideración a su naturaleza, o a la calidad o estado de las personas.” Y por su lado, en jurisprudencia más reciente, la Alta Corporación, al referir al tema expuso: “Frente a lo anterior, con independencia de que en materia civil se pueda aplicar autónomamente el instituto de la inexistencia de los actos o contratos, claramente se advierte que la distinción con la nulidad absoluta, es simplemente de grado, porque al fin de cuentas, aquélla se erige en causal de ésta última. Por ejemplo, la “omisión de algún requisito” previsto en la ley para la validez del acto o contrato (artículo 1741 del Código Civil), en la esfera mercantil, en general, equivale a la falta de alguno de sus “elementos esenciales” (artículo 899). Por esto, al margen de la polémica planteada, la jurisprudencia ha tratado la inexistencia de los negocios jurídicos civiles, dentro de la órbita de la nulidad absoluta.” Adicionalmente, la doctrina tiene dicho que el precio debe ser real y serio para que tenga presencia jurídica, esto es que no puede ser simulado ni irrisorio. Al respecto, el jurista y ex magistrado de la Sala de Casación Civil José Alejandro Bonivento Fernández sostiene: “Cuando se dice que el precio debe ser real significa que el convenido en el contrato es el que paga el comprador al vendedor o se obliga a pagar en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa. Con esta realidad en el precio, el contrato existe válidamente, si por otro lado hay acuerdo en la cosa. Sin embargo, se puede consignar que las partes han acordado un precio, que se declara recibido por el vendedor, de manos de comprador, a entera satisfacción, sin que en realidad se haya pagado ese precio. Nos encontramos pues frente a un precio simulado o aparente, que desnaturaliza el elemento en estudio, por cuanto no hay precio. … … El otro elemento es que el precio sea serio. El precio puede existir, pero tan vilmente que no alcanza a imponer consideración frente a la cosa vendida. Se aprecia un tremendo desequilibrio en las prestaciones, de aspectos desproporcionados. Es un precio irrisorio. … En el precio irrisorio, la suma que se pacta es cubierta por el comprador, pero es tan ostensible el valor ínfimo de la cosa que denota que las partes no quieren vincularse seriamente en cuanto al precio. … La compraventa, de tal manera, no existe por no cumplirse el requisito del precio. De tal manera, la doctrina ha sostenido que uno de los requisitos para que un contrato de compraventa sea válido, es el establecimiento de un precio que ha de solucionar el comprador; acotando además que de no ser ello así, la falta material de precio implica la inexistencia de causa en el contrato, lo que conlleva a que estemos ante un supuesto de nulidad absoluta, como ocurre en las ocasiones en que las partes establecen un precio vil o irrisorio, o muy por debajo del valor real de mercado del bien, o incluso, pese a quedar establecido que se ha producido la entrega de la cantidad estipulada al vendedor, realmente la misma no ha existido, siendo estos supuestos los que dan lugar a la existencia de una causa de nulidad absoluta del contrato.

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