La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: (i) que la promesa conste por escrito; (ii) que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir con los requisitos el 1502 del Código Civil; (iii) que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; y (iv) que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Requisitos éstos que deben considerarse como ad substancian actus, es decir, deben estar presentes en toda promesa contrato, so pena de la nulidad absoluta como así lo prevé el artículo 1740 ibidem.
Tratándose de ese tipo de contrato la doctrina y la jurisprudencia han reiterado que como el mismo tiene como finalidad la de asegurar en el futuro la celebración de otro contrato, la convención debe quedar plenamente definida de antemano para delimitar los derechos y las obligaciones que surjan para cada una de las partes, por ello es que, entre otros requisitos, la regla 3ª de la comentada ley determine que la validez y eficacia de la promesa de contrato queda subordinada a que ella “…contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato”, lo cual indica que en el documento en el que se consigna el contrato de promesa, deben quedar determinados, o al menos ser determinables, entre otros, ese elemento.
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