Es asunto averiguado que el artículo 1546 del Código Civil estableció, tácitamente, para las relaciones contractuales sinalagmáticas, una condición resolutoria que se activa con ocasión al incumplimiento de alguna de las partes, y que habilita al contratante cumplido a solicitar la resolución o el acatamiento forzado de las prestaciones del convenio. Para tal propósito, (i) el negocio debe ser válido y eficaz, esto es, que no concurra ninguna causal que dé lugar a la anulación del negocio jurídico y (ii) que quien pretenda hacer uso de ella haya cumplido con su carga obligacional y, en contraste, que el demandado no lo haya hecho.
En cuanto a lo primero, basta con revisar el contrato en ciernes y cotejarlo con la norma 1611 del Código Civil para establecer que efectivamente se trata de un negocio jurídico que no adolece de vicio alguno; y frente a lo segundo, tampoco asoma duda como que el señor Fermín en calidad de promitente comprador (i) realizó el pago, pues de dicho acto da fe la cláusula cuarta del legajo contractual, que entre otras cosas fue debidamente autenticado ante el Notario 22 de Medellín; y (ii) el 23 de septiembre de 2016 (calenda establecida en el contrato para proceder con la firma de la escritura pública correspondiente) el demandante se presentó a la notaría en comento, empero, el promitente vendedor nunca compareció. Colofón, el demandante efectivamente cuenta con aptitud procesal para demandar el cumplimiento contractual.
La apelación de terceros representa un medio de defensa legal que permite a aquellos que no son parte directa de un proceso intervenir cuando un derecho propio se ve afectado por una sentencia o acto judicial. En el caso analizado, la controversia principal gira en torno a la apelación de una sentencia sobre el cumplimiento contractual de una promesa de compraventa y el impacto de la medida cautelar de inscripción de la demanda en bienes inmuebles. Esta medida, aplicada a bienes en disputa, es crucial, ya que advierte a terceros interesados sobre el carácter litigioso de un bien, vinculándolos a los efectos de la decisión judicial y teniendo consecuencias jurídicas significativas si la sentencia resulta favorable al demandante.
En cuanto al cumplimiento contractual, el demandante, Fermín Reynel Gallego Blandón, interpuso una demanda para exigir el cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa sobre varios bienes inmuebles. Este contrato, según los antecedentes, establecía condiciones específicas, como la obligación de que el inmueble estuviera libre de gravámenes al momento de la firma de la escritura pública. Sin embargo, al llegar la fecha acordada, el demandado no se presentó, constituyendo un incumplimiento contractual que le permite al demandante, en virtud del artículo 1546 del Código Civil, solicitar el cumplimiento forzado del contrato o, subsidiariamente, la resolución del mismo. Aunque el juzgado de primera instancia optó por resolver el contrato y ordenar el pago de una suma a favor del demandante, el Tribunal Superior encontró que, al haber cumplido el demandante con todas sus obligaciones contractuales, tenía la facultad de exigir el cumplimiento forzado, dado que el demandado había incumplido su parte del acuerdo.
La medida cautelar de inscripción de la demanda es fundamental en disputas que involucran derechos sobre bienes inmuebles. De acuerdo con el artículo 591 del Código General del Proceso (C.G.P.), esta medida no excluye los bienes del comercio, pero advierte que cualquier transferencia posterior a la inscripción quedará sujeta a los efectos de la sentencia. Es decir, si el demandante obtiene un fallo favorable, se ordenará la cancelación de todas las transferencias, gravámenes o limitaciones realizadas sobre el bien después de la inscripción, asegurando así la prevalencia de los derechos del demandante sobre posibles adquirentes posteriores. En este caso, el Tribunal subrayó que la inscripción de la demanda es un medio para preservar la utilidad del fallo judicial y evitar que el demandado evada sus efectos mediante la venta a terceros.
Cuando se inscribe la demanda en los procesos que tienen égida en la acción del art. 1546 y las pretensiones resultan exitosas, todas las anotaciones que con posterioridad a dicho registro se hagan en los folios de matrícula inmobiliaria, en tratándose de bienes inmuebles, deberán ser canceladas; en virtud de lo dispuesto en el art. 591 del C.G.P. que consagra los efectos de esta clase de cautela, aun cuando se afecten derechos de terceros.
El caso involucra la apelación de un tercero, en este caso, la señora Margarita Parra, quien alegó haber adquirido el bien inmueble en disputa en calidad de propietaria de buena fe, argumentando que había pagado un precio superior al establecido en el contrato previo. No obstante, cuando ella adquirió el inmueble, la medida cautelar de inscripción de la demanda ya figuraba en el certificado de libertad y tradición, lo cual implica que debió tener conocimiento de la existencia del litigio.
El Tribunal concluyó que, al ser la inscripción de demanda un acto publicitario que da cuenta de cualquier disputa sobre el bien, se presume que cualquier adquirente posterior está al tanto de la situación jurídica del mismo y queda vinculado a los efectos de la sentencia final, incluso si no ha intervenido directamente en el proceso. Este principio encuentra respaldo en la jurisprudencia colombiana, que considera que la inscripción de la demanda vincula a los terceros con fuerza de cosa juzgada, protegiendo así el derecho del demandante sobre el bien.
La decisión del Tribunal revocó parcialmente la sentencia de primera instancia y ordenó el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa, con lo cual los herederos del demandado deberán transferir el derecho de dominio del inmueble al demandante. Además, se dispuso la cancelación de cualquier anotación de propiedad posterior a la inscripción de la demanda, protegiendo la posición jurídica del demandante frente a los actos de enajenación llevados a cabo después de iniciarse el litigio. Este fallo, por tanto, refuerza el rol de la inscripción de la demanda como mecanismo de garantía para el demandante, al tiempo que advierte a los adquirentes posteriores sobre los riesgos legales de transacciones en bienes en disputa.
Finalmente, este caso pone de relieve la importancia de la medida cautelar de inscripción de la demanda en las disputas contractuales y sobre derechos de propiedad. La inscripción de la demanda no solo informa a terceros sobre el carácter litigioso del bien, sino que les impone un deber de diligencia en la verificación del estado jurídico de los inmuebles que desean adquirir.
Así, la apelación de terceros en tales casos solo será válida si pueden demostrar buena fe exenta de culpa, condición difícil de establecer cuando existe una inscripción de demanda previamente anotada. Con esta decisión, el Tribunal Superior refuerza la importancia de la diligencia en las transacciones inmobiliarias y reafirma que el derecho del demandante debe prevalecer, especialmente cuando se ha dado cumplimiento a las obligaciones contractuales y el demandado ha faltado a sus compromisos
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