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La vocación natural de los negocios jurídicos es producir los efectos que le corresponden de acuerdo con la figura típica, el que una vez celebrado obliga de manera vinculante a lo convenido, los cuales no se producen cuando al contrato lo afecta cualquier situación patológica, doctrinariamente conocidas como ineficacia en sentido amplio, que en consonancia con la intensidad y clase del defecto, puede materializar una inexistencia; una nulidad, etc.” Dentro de ese escenario jurisprudencial, y comoquiera que para el éxito de las acciones contractuales está el de la validez del negocio, aspecto sobre el cual las partes en litigio no se refirieron en modo alguno, y, de otro lado, el juez de primer grado consideró que ese presupuesto se cumplía conforme a la normatividad que rige el asunto. Sin embargo, esta Corporación procede a determinar, en primer lugar, si el negocio preparatorio objeto de la litis cumple con las exigencias contenidas en el artículo 1611 del C.C., subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887, pues en el evento de que no concurran tales presupuestos, se impone la declaración oficiosa de la nulidad del contrato motivo del proceso, de acuerdo con el artículo 1742 del C.C. Téngase en cuenta que “El prius lógico de una acción en la que se persiga la resolución o el cumplimiento de un contrato lo constituye, precisamente, la constatación de la existencia de un negocio jurídico bilateral y válido, en torno al cual una de sus partes se sustrae al cumplimiento de las prestaciones en detrimento de los derechos de la otra, quien, por lo general, buscará alguna de aquellas pretensiones junto con la indemnización de los perjuicios.

Entonces, es fundamental la verificación de la regularidad del negocio, porque de los contratos que adolecen de nulidad absoluta no emana obligación alguna para las partes. Y sin obligaciones convencionales que se puedan denunciar incumplidas, por sustracción de materia no hay forma de reclamar la resolución del vínculo o su cumplimiento, siendo menester en estos casos proceder exclusivamente a la aniquilación de los rastros del contrato fallido, en la medida de lo posible con efectos ex tunc, esto es, como si jamás hubiera existido. Y, para efectos de identificar el objeto del contrato, cuando este corresponda a un inmueble, se tiene previsto que la forma de hacerlo es a través de la mención de su ubicación o linderos. O, cuando menos, con la referencia a cualquier dato que permita la cabal identificación del predio prometido en venta. Ello, según lo exigido en el artículo 31 del Decreto 960 de 1970 7 y el canon 2.2.6.1.2.1.11. del Decreto 1069 de 20158 . Siendo que, «tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente» De igual modo, en sentencia SC1964-2022, la hoy Sala de Casación Civil, Agraria y Rural sostuvo: Ahora bien: No podría hacerse en la convención promisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido. Por la naturaleza de las cosas, la identidad de los predios depende de su situación y sus linderos, datos éstos cuya expresión precisamente exigen los artículos 2594, 2658 Y 2663 del Código Civil y 15 de la Ley 40 de 1932, para todos los instrumentos notariales y diligencias de registro que versen sobre bienes raíces, preceptiva en que se traduce el sistema de nuestra ley civil en la materia. Y si en la promesa ha de determinarse el contrato prometido de suerte que en la cabalidad de sus elementos constitutivos pueda pasar a integrar el acto de su perfeccionamiento, no queda así lugar a duda alguna de que en la convención promisoria de compraventa de inmuebles, tienen éstos que ser individualizados de modo identificante, esto es por su situación y linderos.

Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el Decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alindaciones especiales. La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala. (CSJ SC004- 2015, 14 enero). De otro lado, no puede pasarse por alto que, en las circunstancias que ofrece el presente caso, están de por medio “las ordenaciones del Decreto 960 de 1970, según las cuales los inmuebles que sean objeto de enajenación ‘se identificarán (… ) por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados y por sus linderos’ (Art. 31) y en el Decreto 2354 de 1985, que establece que, ‘cuando en una escritura se agreguen una o más porciones de un inmueble, se identificarán y alinderarán los predios segregados…’ (Art. 1°). Y es que tratándose de inmuebles no es admisible otra manera o forma de determinarlos legalmente” (…) La comentada exigencia no puede soslayarse so pretexto de que la venta prometida recae sobre un espacio sin construir como el de que aquí se trata, para entender, como erróneamente lo estimó el Tribunal, que simplemente consiste en todo lo que está por encima del primer piso, puesto que aun en ese evento se debe partir de que ese espacio, aunque sin contenido material construido por el momento, se haya preconcebido, más tratándose de especie o cuerpo cierto, y sólo falta la ejecución de la obra para la cual se pretende adquirir, por lo que no se advierte obstáculo alguno impediente de su plena identificación de modo anticipado, incluso por sus linderos y dimensiones. Entonces, y comoquiera que “la declaratoria de nulidad del contrato provoca como efecto, consecuencia y lógico que las cosas vuelvan al estado precontractual, cometido que contrae la orden judicial de las prestaciones bilaterales entre los negociantes, para retrotraer las cosas al estado en que se encontraban con antelación a la celebración del convenio, lineamiento que se desgaja, sin ambages, del texto del artículo 1746 del Código Civil, en que se puntualiza que tanto los frutos como las mejoras deben ser objeto de las consabidas restituciones, claro está, siempre y cuando se encuentren probadas” 11 . Al respecto no se ordenará la restitución de los inmuebles, ni el pago de frutos civiles, toda vez que el apartamento, garaje y depósito nunca fueron entregados al promitente comprador.

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